東証REIT指数

何を集めた指数？

東京証券取引所に上場するJ-REIT（不動産投資信託）全体の値動きを示す、時価総額加重型の指数です。2003年3月末の時価総額を1000として、2003年4月1日から算出が始まりました。個々の銘柄は、オフィス・住宅・物流など用途を1つに絞る特化型、複数用途を持つ複合型、3用途以上の総合型に分かれ、それらが混在しています。

算出のクセ・中身の偏り

銘柄数が60前後と少なく、上位数銘柄の比重が大きい構成です。ニッセイアセットマネジメントの資料では、2024年12月末時点で上位10銘柄が指数全体の約46%を占めていました。また日本のJ-REITは、上場する投資法人そのものは資産を持つだけの器で、実際の運用を外部の資産運用会社に委託する仕組みです。この資産運用会社の株主（スポンサー）には三井不動産のような大手デベロッパーが就くことが多く、不動産会社自体がREITになることが多い米国とは成り立ちが根本的に違います——PIVOTの取材で、元J-REIT執行役員でオラガ総研代表の牧野知弘がそう説明しています。物件購入は、その物件自体を担保にしたノンリコースローンという借入が中心のため、金利の動きに指数全体が強く反応します。

これを買うと何を買っていることになるか

日本の商業用不動産の賃料と価格に投資することになります。株式との相関は中程度で、分散の一助にはなります。ただし危機時には株と一緒に下げます。

連動する商品と注意

連動するETF・投資信託があります。分配金利回りの高さが注目されますが、利回りが上がっているのは価格が下がったからという場合が多い点は個別株と同じです。

出典

1. 資料 野村證券 東証REIT指数（証券用語解説集）
2. 資料 ニッセイアセットマネジメント 東証REIT指数（インデックスハンドブック）
3. 動画 PIVOT 公式チャンネル（ゲスト：牧野知弘） 【ゼロ知識でもわかるREIT】2億円タワマン購入のりんたろー。も興味深々。元J-REIT執行役員に学ぶ不動産投資信託の心得／株主に90%以上還元する高配当のカラクリ【MONEY SKILL SET】

解説動画: 若殿、J REITを知るの巻／金融経済教育推進機構 (J-FLEC) チャンネル

J-REITが分配を多く出す理由: 通常の株式会社は法人税と内部留保を引いてから配当するが、J-REITは収益の90%超を分配する設計。東証REIT指数はこうしたJ-REIT全体の値動きを見る指数なので、この分配の仕組みが指数の性格そのものを決めている。

中身は複数の大型不動産: 投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設といった大型の不動産を購入し、賃貸収入などを分配する。複数を保有するので一部に空室が出ても影響が小さい。指数はそれをさらに束ねたもの。